Un résident français qui possède un bien immobilier en Espagne et souhaite le donner à ses enfants ou à un proche se trouve face à un double système juridique et fiscal.
La donation d’un bien situé en Espagne relève obligatoirement du droit espagnol et de la fiscalité espagnole, même si le donateur réside en France. Dans ce type d’opération transfrontalière, il est essentiel de comprendre à la fois les règles espagnoles et françaises afin d’éviter une double imposition et de réaliser la donation dans les meilleures conditions.
Le principe de territorialité
En matière de donations, l’Espagne applique le principe de territorialité : lorsqu’un bien immobilier est situé sur le territoire espagnol, c’est la législation et la fiscalité espagnoles qui s’appliquent, quelle que soit la résidence du donateur. La donation doit donc être réalisée devant un notaire espagnol, enregistrée en Espagne et soumise à l’impôt espagnol sur les donations (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, ISD).
Une donation faite uniquement devant un notaire en France n’aura aucun effet juridique sur la propriété en Espagne. Pour transférer la propriété du bien, il faut nécessairement une signature devant notaire espagnol ou par procuration dûment légalisée.
Le cadre juridique de la donation
La donation d’un bien immobilier en Espagne est un acte formel. Elle doit être faite par acte public, l’Escritura Pública de Donación, signé devant un notaire espagnol. Les deux parties, donateur et bénéficiaire, doivent disposer d’un numéro d’identification fiscal espagnol (NIE). Le notaire indiquera la valeur de référence du bien, appelée valor de referencia catastral, qui sert de base à la fiscalité.
Si la valeur déclarée est inférieure à cette référence, l’administration espagnole retiendra la plus élevée des deux.
Le donateur peut réaliser la donation en personne ou par procuration. Une procuration signée en France doit être apostillée et traduite officiellement en espagnol.
La fiscalité espagnole applicable
L’impôt sur les donations (ISD)
Cet impôt est dû par le bénéficiaire de la donation. Il est calculé selon la valeur du bien, la relation entre le donateur et le donataire, et les règles fiscales de la communauté autonome où se situe le bien. Depuis une décision de la Cour de justice de l’Union européenne en 2014, les résidents français bénéficient des mêmes avantages fiscaux que les résidents espagnols.
En Andalousie, par exemple, les donations entre parents et enfants, époux ou partenaires enregistrés bénéficient d’un abattement pouvant aller jusqu’à un million d’euros par bénéficiaire, ce qui conduit dans la majorité des cas à une exonération totale de l’impôt.
Dans d’autres régions comme la Catalogne ou la Communauté de Valence, les barèmes sont différents, mais des abattements existent également.
Le bénéficiaire doit déposer la déclaration (formulaire Modelo 651) dans les trente jours ouvrables suivant la signature de l’acte.
La taxe municipale sur la plus-value (Plusvalía Municipal)
Cette taxe locale est due par le donateur et perçue par la mairie où se trouve le bien. Elle porte sur l’augmentation de la valeur du terrain depuis l’acquisition. Elle est calculée en fonction de la durée de détention et de la valeur cadastrale du terrain. Si aucune plus-value n’est constatée, la taxe peut être réduite ou annulée.
L’impôt sur la plus-value du donateur (Capital Gains Tax)
Même s’il s’agit d’une donation, la loi fiscale espagnole considère que le donateur réalise une plus-value potentielle. Celle-ci est imposée au titre de l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR). Pour les résidents de l’Union européenne, dont la France, le taux est de 19 % sur la différence entre la valeur d’acquisition et la valeur au moment de la donation.
Exemple : un bien acheté 300 000 € et donné pour une valeur de 600 000 € entraîne une plus-value de 300 000 €, soit 57 000 € d’impôt. Les non-résidents ne bénéficient pas d’exonérations particulières, sauf cas exceptionnel du logement principal détenu par un résident espagnol âgé de plus de 65 ans.
La fiscalité française
En tant que résident fiscal français, le donateur doit également déclarer la donation en France, car la France taxe les donations portant sur le patrimoine mondial des personnes résidentes.
Toutefois, le traité fiscal entre la France et l’Espagne du 8 janvier 1963 évite la double imposition.
Conformément à ce traité, l’Espagne perçoit l’impôt sur le bien immobilier situé sur son territoire, tandis que la France accorde un crédit d’impôt équivalent au montant de l’impôt payé en Espagne. Il est donc impératif de conserver toutes les preuves de paiement afin de bénéficier de ce crédit fiscal.
La donation doit être déclarée à l’administration fiscale française (formulaire n°2735 ou 2734) dans le mois qui suit la signature de l’acte en Espagne.
Le rôle des notaires
Une donation transfrontalière implique souvent deux notaires :
• Le notaire français, qui conseille sur les aspects familiaux et patrimoniaux (réserve héréditaire, planification successorale, structure du patrimoine).
• Le notaire espagnol, qui formalise la donation et enregistre le transfert de propriété.
Les documents émis en France doivent être traduits par un traducteur assermenté et apostillés avant d’être présentés en Espagne.
Déroulement pratique de la donation
Vérification du titre de propriété et obtention d’une Nota Simple.
Demande des numéros NIE pour le donateur et le donataire.
Évaluation du bien selon la valeur de référence cadastrale.
Établissement d’une procuration si le donateur ne se déplace pas en Espagne.
Signature de l’acte de donation devant un notaire espagnol.
Déclaration et paiement de l’impôt sur les donations (ISD).
Paiement de la Plusvalía et de la plus-value éventuelle.
Enregistrement du changement de propriété au Registre foncier (Registro de la Propiedad)
La procédure prend en général entre quatre et huit semaines lorsque le dossier est complet.
Points essentiels pour un résident français
• Un résident français doit déclarer la donation en France, même si elle a été faite et taxée en Espagne.
• Il est important de conserver tous les justificatifs espagnols pour obtenir le crédit d’impôt.
• Dans certains cas, une donation avec réserve d’usufruit ou une structuration via une société civile (SCI) peut présenter des avantages.
• Il est conseillé d’ouvrir un compte bancaire en Espagne pour faciliter le paiement des impôts et frais notariés.
• En France, une donation est rapportable à la succession si le donateur décède dans les quinze ans qui suivent la donation.
Conclusion
Pour un résident français qui souhaite donner un bien immobilier situé en Espagne, la procédure doit être effectuée selon le droit espagnol, devant un notaire espagnol, et la fiscalité espagnole s’applique. Cependant, grâce à la convention fiscale franco-espagnole, le donateur ne sera pas imposé deux fois.
Une bonne préparation et une assistance juridique bilatérale permettent d’éviter les erreurs et de bénéficier pleinement des avantages fiscaux régionaux, notamment en Andalousie où les donations familiales peuvent être presque totalement exonérées.
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